JUNTA DE PROPIETARIOS: ENTRE LA CONVIVENCIA Y LA RESPONSABILIDAD LEGAL
La vida en propiedad horizontal, como edificios, residenciales y condominios, ofrece comodidad, seguridad y servicios comunes que facilitan la vida diaria. Sin embargo, esta forma de convivencia también implica cumplir reglas, respetar decisiones colectivas y participar en la gestión común del inmueble.
¿Qué es la Junta de Propietarios y cuál es su función legal?
En este contexto, la Junta de Propietarios se convierte en el órgano esencial para garantizar el orden y el adecuado funcionamiento del edificio. Su actuación se encuentra regulada por la Ley N.º 27157, su Reglamento y las disposiciones del Código Civil sobre propiedad exclusiva y común.
La Junta no solo administra los bienes comunes, sino que también tiene facultades decisorias con efectos obligatorios para todos los propietarios, siempre que sus acuerdos se adopten conforme a ley, al Reglamento Interno y a las reglas de convocatoria y quórum.
Conflictos más frecuentes en las Juntas de Propietarios y sus consecuencias
En la práctica, los conflictos surgen cuando las decisiones se toman sin respetar los procedimientos legales o cuando existen vacíos o interpretaciones erróneas del Reglamento Interno. Entre los casos más recurrentes destacan:
- Morosidad crónica: dificulta la ejecución de obras, el mantenimiento y la sostenibilidad económica del edificio.
- Ejecución de obras ilegales o prohibidas: cerramientos, ampliaciones, techos, modificaciones estructurales o intervenciones en áreas comunes sin autorización.
- Uso indebido de áreas comunes: ocupación exclusiva de espacios destinados a todos, como jardines, pasadizos o terrazas.
- Actas inválidas: acuerdos anulables por falta de quórum, convocatorias deficientes o decisiones adoptadas sin mayoría calificada cuando corresponde.
Estas situaciones generan tensiones internas, procedimientos judiciales y, en algunos casos, sanciones municipales o daños económicos para toda la comunidad.
Recientemente, en Iura Lex atendimos el caso de un condominio ubicado en Surco, donde la Junta de Propietarios aprobó, con mayoría simple, cerrar un jardín común para habilitar estacionamientos adicionales. Sin embargo, el jardín era un bien común esencial, cuya modificación requería mayoría calificada, conforme al artículo 45 del Reglamento de la Ley 27157 y a la normativa del Código Civil.
Un propietario impugnó el acuerdo dentro del plazo legal. En el proceso, el juez determinó que la decisión se adoptó sin observar las reglas de quórum y votación. Como consecuencia:
- Se declaró inválida el acta.
- El condominio tuvo que demoler las obras ejecutadas.
- Se dispuso el pago de los daños y costos procesales.
- La Junta debió reiniciar todo el procedimiento respetando los requisitos legales.
Importancia del respaldo legal en la gestión de edificios y condominios
Dado que la gestión de edificios y condominios presenta retos crecientes, contar con respaldo legal permanente es la forma más efectiva de prevenir conflictos y fortalecer la seguridad jurídica de la comunidad.
Desde Iura Lex brindamos acompañamiento especializado para asegurar decisiones correctas y procesos sólidos. Si su Junta requiere una revisión o planificación legal, puede agendar una cita con nuestro equipo para un diagnóstico inicial.
Si deseas informarte más sobre la Junta de Propietarios, la validez de sus acuerdos y cómo proteger tu propiedad, te recomendamos leer el siguiente contenido La importancia de la Junta de Propietarios, Abogado inmobiliario: problemas dentro de la junta de propietarios de un edificio, ¿a quién recurrir?,¿SE PUEDE VENDER UN INMUEBLE EN COPROPIEDAD SI UNO DE LOS PROPIETARIOS NO ESTÁ DE ACUERDO?