Mi familiar falleció y dejó propiedades: ¿qué debo hacer primero?
Cuando un familiar fallece y deja una casa, departamento, terreno u otros bienes, es común que los familiares no sepan por dónde empezar. En medio del duelo, aparecen dudas legales importantes: quiénes son los herederos, si existe testamento, si se debe hacer sucesión intestada, si la propiedad está inscrita en SUNARP, si hay cargas o si los bienes pueden venderse.
El error más frecuente es intentar vender, alquilar o repartir la propiedad sin haber regularizado primero la herencia. Esto puede generar conflictos familiares, observaciones registrales, ventas inválidas o problemas con terceros.
Antes de tomar cualquier decisión sobre una propiedad heredada, debe verificarse si el fallecido dejó testamento inscrito. Si no existe testamento, los familiares con derecho a heredar deberán iniciar un procedimiento de sucesión intestada, que puede realizarse por vía notarial o judicial, según corresponda. Esta es precisamente la preocupación central del texto base compartido.
Índice
- El primer paso: verificar si hay testamento
- ¿Cuándo corresponde la sucesión intestada?
- Quiénes heredan: el orden sucesorio
- El cónyuge y la sociedad de gananciales
- Vía notarial o vía judicial
- Qué revisar en cada inmueble
- ¿Se puede vender de inmediato?
- Documentos que debe reunir
- Errores frecuentes
- Casos prácticos
- Checklist sucesorio
- Preguntas frecuentes
- Por dónde empeza
El primer paso: verificar si hay testamento
Lo primero es no vender, transferir ni firmar documentos apresurados. Antes debe identificarse quiénes son legalmente los herederos y cuál es la situación jurídica de los bienes.
El primer paso es verificar si existe testamento. Si no existe, se debe iniciar una sucesión intestada para que se reconozca formalmente a los herederos.
Luego debe revisarse cada inmueble: partida registral, propietario inscrito, cargas, hipotecas, embargos, bloqueos, independización, medidas cautelares o títulos pendientes.
¿Cuándo corresponde la sucesión intestada?
Los supuestos están en el artículo 815 del Código Civil. Los más habituales: la persona fallece sin dejar testamento válido, el testamento no comprende todos los bienes, o el heredero designado fallece antes que el testador sin que se haya previsto un sustituto.
En esos casos la ley suple la voluntad del causante aplicando el orden sucesorio. El resultado del trámite es la declaratoria de herederos: el documento que identifica quiénes son los herederos y en qué proporción heredan.
Quiénes heredan: el orden sucesorio
El artículo 816 del Código Civil establece el orden en que se hereda. No todos los familiares heredan por igual ni al mismo tiempo:
- Hijos y demás descendientes.
- Padres y demás ascendientes.
- Cónyuge o el integrante sobreviviente de la unión de hecho.
- Hermanos.
- Parientes colaterales del tercer grado.
- Parientes colaterales del cuarto grado.
Un punto que genera confusión constante: el cónyuge no solo hereda en tercer orden, también concurre con los herederos del primer y segundo orden. Es decir, hereda junto con los hijos, no después de ellos.
Desde la Ley N.º 30007, el conviviente sobreviviente de una unión de hecho reconocida e inscrita hereda en las mismas condiciones que el cónyuge.
El cónyuge y la sociedad de gananciales
Este es el punto donde más veces se equivoca el cálculo familiar. Si el fallecido estaba casado bajo sociedad de gananciales, antes de repartir hay que liquidarla: la mitad de los bienes comunes le corresponde al cónyuge por gananciales, no por herencia y solo la otra mitad ingresa a la masa hereditaria para repartirse entre los herederos.
Saltarse este paso lleva a repartos mal calculados que después hay que deshacer.
Vía notarial o vía judicial
La sucesión intestada puede tramitarse ante notario al amparo de la Ley N.º 26662, de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, cuando todos los interesados están de acuerdo y no hay conflicto. Se tramita ante el notario del último domicilio del causante.
El procedimiento incluye la publicación de un aviso en El Peruano y en otro diario, un plazo de espera para oposiciones y, si no hay oposición, el acta notarial que se inscribe en el Registro de Sucesiones Intestadas de SUNARP.
La Ley N.º 32377, publicada en junio de 2025, agilizó el trámite: redujo el plazo de espera tras las publicaciones de 30 a 15 días y estableció que la oposición debe estar sustentada documentalmente.
La vía judicial corresponde cuando hay conflicto entre herederos, oposición fundada, intervención de menores de edad o personas con capacidad restringida, o cuando el caso presenta complejidad que impide el acuerdo.
Qué revisar en cada inmueble
No basta con saber que el familiar “era dueño” de una casa. Hay que revisar la partida registral de cada bien, porque cada situación exige una estrategia distinta:
- El inmueble está inscrito a nombre del fallecido.
- El inmueble figura a nombre de ambos cónyuges.
- El inmueble no está inscrito.
- Existe hipoteca vigente.
- Existe embargo o medida cautelar.
- Hay copropietarios ajenos a la familia.
- Existen procesos judiciales en curso.
- El inmueble fue vendido informalmente y nunca se formalizó.
- El predio requiere saneamiento físico legal.
¿Se puede vender de inmediato?
No antes de inscribir la sucesión. Mientras el inmueble figure a nombre del fallecido, la transferencia no puede formalizarse correctamente.
Además, cuando hay varios herederos la propiedad queda en copropiedad, y las decisiones de disposición deben considerar los derechos de todos. Si un heredero intenta vender el inmueble como si fuera propietario único, el acto queda expuesto a ser cuestionado.
Una venta segura de propiedad heredada exige, en este orden: declarar e inscribir a los herederos, revisar la partida registral, verificar cargas y gravámenes, obtener el consentimiento de todos los titulares y recién entonces preparar el contrato.
Documentos que debe reunir
| Documento | Para qué sirve |
| Partida o acta de defunción | Acredita el fallecimiento |
| DNI de los solicitantes | Identifica a los herederos |
| Partidas de nacimiento | Acreditan el vínculo con el causante |
| Partida de matrimonio | Acredita el vínculo del cónyuge |
| Certificado negativo de testamento (SUNARP) | Acredita que no hay testamento inscrito |
| Certificado negativo de sucesión intestada (SUNARP) | Acredita que no hay trámite previo |
| Partidas registrales de los inmuebles | Permiten revisar titularidad y cargas |
| Recibos de tributos municipales | Ayudan a ubicar e identificar bienes |
| Contratos o minutas anteriores | Permiten detectar operaciones previas no formalizadas |
Errores frecuentes
Error 1: vender antes de inscribir la sucesión
La operación se traba en la notaría o en el registro y el comprador se retira.
Error 2: asumir que todos los hijos heredan y nadie más
El cónyuge o conviviente concurre con los hijos.
Error 3: repartir sin liquidar la sociedad de gananciales
Una hipoteca o un embargo cambian por completo la estrategia y el valor real.
Error 4: no revisar las cargas del inmueble
Una hipoteca o un embargo cambian por completo la estrategia y el valor real.
Error 5: cerrar acuerdos familiares de palabra
Los acuerdos verbales sobre herencias son la fuente más común de litigio posterior entre hermanos.
Casos prácticos
Caso 1: tres hijos quieren vender la casa del padre
Nunca tramitaron la sucesión. Un comprador interesado revisa la partida registral y advierte que el inmueble sigue a nombre del padre fallecido. La venta no puede formalizarse hasta inscribir la declaratoria de herederos.
Caso 2: aparece una hipoteca
Durante el trámite la familia descubre una hipoteca inscrita sobre el inmueble. Antes de decidir la venta hay que determinar el saldo de la deuda, el acreedor y el estado de la obligación.
Caso 3: un heredero ocupa la propiedad
Uno de los hermanos vive en la casa y no permite el ingreso de los demás. Además de la sucesión, el caso requiere definir una estrategia de copropiedad, uso del bien, rendición de cuentas o división y partición.
Checklist sucesorio
- Partida de defunción obtenida
- Certificado negativo de testamento solicitado a SUNARP
- Certificado negativo de sucesión intestada solicitado a SUNARP
- Herederos identificados según el orden del artículo 816 del Código Civil
- Situación conyugal del causante verificada (régimen patrimonial)
- Sociedad de gananciales considerada antes de calcular cuotas
- Partidas de nacimiento y matrimonio que acreditan vínculo, reunidas
- Vía definida: notarial (acuerdo entre todos) o judicial (conflicto o menores)
- Partida registral de cada inmueble revisada
- Cargas, gravámenes y procesos judiciales verificados
- Ningún documento de venta firmado antes de la inscripción
Preguntas frecuentes
¿Qué debo hacer primero si mi familiar dejó propiedades?
Verificar si dejó testamento inscrito, mediante los certificados negativos de SUNARP. Si no hay testamento, iniciar la sucesión intestada.
¿Puedo vender una propiedad heredada sin sucesión inscrita?
No de forma segura. Mientras el bien figure a nombre del fallecido, la transferencia no puede formalizarse correctamente.
¿Todos los hijos heredan por igual?
Entre hijos, en principio sí. Pero debe verificarse si hay cónyuge o conviviente que concurra con ellos, si existe testamento y cuál es el régimen patrimonial del matrimonio.
¿El cónyuge hereda junto con los hijos?
Sí. Además, si hubo sociedad de gananciales, le corresponde previamente la mitad de los bienes comunes por gananciales, antes del reparto hereditario.
¿Cuándo va por notaría y cuándo por juzgado?
Por notaría cuando todos los interesados están de acuerdo y no hay conflicto. Por juzgado cuando hay disputa, oposición fundada o intervienen menores de edad.
¿Qué pasa si aparece un heredero después de inscrita la sucesión?
Puede solicitarse la ampliación de la sucesión intestada por heredero omitido, ante el mismo notario o por vía judicial si hay conflicto.
¿Qué pasa si el inmueble no está inscrito?
Debe evaluarse el saneamiento físico legal o el procedimiento de inscripción que corresponda antes de cualquier acto de disposición.
Por dónde empezar
Cuando un familiar fallece y deja propiedades, el primer paso no es vender ni repartir: es ordenar legalmente la herencia. Verificar testamento, declarar herederos, inscribir la sucesión y revisar la situación registral de cada bien es lo que permite después disponer con seguridad y evitar que el patrimonio familiar termine en un juzgado.
En Iura Lex Abogados contamos con abogados en Derecho Civil, Sucesiones, Registral y Notarial para acompañarlo en cada etapa del procedimiento.