LA COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO
UNA OPCIÓN DE COMPRA DE DEPARTAMENTOS EN PROYECTO
En el mercado inmobiliario peruano es cada vez más común la adquisición de departamentos “en plano” o “en proyecto”, principalmente por las ventajas económicas que ofrecen las inmobiliarias en etapas tempranas de construcción. Esta modalidad contractual se conoce jurídicamente como compraventa de bien futuro, y si bien puede resultar atractiva, exige un adecuado análisis legal para evitar contingencias.
¿Qué es la compraventa de bien futuro?
La compraventa de bien futuro es aquella en la que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien que aún no existe al momento de la celebración del contrato, pero cuya existencia futura es posible y jurídicamente válida.
El Código Civil peruano, en su artículo 1534, reconoce expresamente la validez de esta modalidad contractual, siempre que el bien sea determinable y exista la posibilidad real de que llegue a existir. En el ámbito inmobiliario, ello ocurre, por ejemplo, cuando se vende un departamento que formará parte de un edificio aún no construido o en proceso de construcción.
Modalidades de la compraventa de bien futuro
Doctrinaria y legalmente, la compraventa de bien futuro puede presentarse bajo las siguientes modalidades:
- Compraventa de bien futuro ordinaria: El contrato queda condicionado a que el bien llegue efectivamente a existir. Si el bien no llega a existir, la obligación se extingue sin responsabilidad para las partes, salvo pacto distinto.
- Compraventa de bien futuro con riesgo de cuantía y calidad: El comprador asume el riesgo respecto a variaciones en la extensión, características o calidad del bien, siempre que no se altere sustancialmente lo pactado.
- Compraventa de esperanza incierta: El comprador asume el riesgo absoluto de que el bien no llegue a existir, manteniéndose la obligación de pago incluso si el resultado esperado no se produce.
¿Cuándo se adquiere la propiedad del bien futuro?
En la compraventa de bien futuro, la adquisición del derecho de propiedad se produce cuando el bien cobra existencia jurídica, lo cual, en el caso de inmuebles, ocurre con la declaratoria de fábrica y su posterior inscripción en la SUNARP.
Recién a partir de ese momento es posible inscribir el derecho de propiedad del comprador y consolidar su seguridad jurídica frente a terceros.
Principales riesgos de la compraventa de bien futuro
Si el contrato no es correctamente estructurado o revisado, el comprador puede enfrentar diversos riesgos, entre ellos:
- La no existencia del bien ofrecido, por paralización o abandono del proyecto.
- La entrega de un inmueble distinto al convenido en planos, metraje o acabados.
- La falta de inscripción registral del inmueble en SUNARP.
- La existencia de hipotecas, cargas o gravámenes sobre el terreno matriz que no hayan sido debidamente levantados.
- Incumplimientos en los plazos de entrega sin penalidades claras.
En IURALEX Abogados recomendamos contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de suscribir un contrato de compraventa de bien futuro. Nuestro equipo analiza la viabilidad legal del proyecto, las cláusulas contractuales y la situación registral del inmueble, con el objetivo de garantizar tu seguridad jurídica en cada etapa de la operación. Protege tu inversión y toma decisiones informadas. Contáctanos y agenda una cita con nuestros especialistas.