Saneamiento físico-legal de inmuebles
Cómo evitar conflictos, multas y problemas registrales
Iura Lex Abogados informa que el crecimiento urbano en Lima y, por ende, en todo el Perú, nunca tuvo una planificación adecuada. El crecimiento de la propiedad informal comenzó en la década de los 70, siendo uno de los casos más representativos las invasiones que dieron origen a lo que hoy se conoce como Lima Sur.
Durante décadas, la propiedad informal creció de manera exponencial. Recién en la década de los 90, el Estado peruano creó la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) para otorgar valor legal a los predios que se encontraban en posesión sin un título que acredite la propiedad.
Sin embargo, hasta hoy estas medidas resultan insuficientes. A pesar de los esfuerzos de distintas entidades estatales por facilitar la formalización —como la SUNARP, que mediante ley promueve la regularización de predios y construcciones no formales— la informalidad continúa expandiéndose de manera acelerada.
El crecimiento de la propiedad informal y la necesidad de saneamiento físico-legal
En Iura Lex Abogados advertimos que el saneamiento físico-legal representa uno de los trámites más subestimados del mercado inmobiliario. Muchos propietarios creen que basta con contar con un título inscrito en SUNARP, cuando en realidad el saneamiento exige que la realidad física del predio coincida con su realidad jurídica.
Cuando este equilibrio no existe, surgen problemas que paralizan ventas, impiden el acceso a créditos hipotecarios o generan conflictos judiciales.
¿Dónde surgen los problemas entre la realidad física y la realidad registral?
Un caso frecuente ocurre cuando un propietario tiene inscrito en SUNARP un terreno de 200 metros cuadrados en un distrito de Lima, pero en la práctica edifica un inmueble de cuatro pisos con dos departamentos por nivel, sumando ocho viviendas que funcionan de manera independiente. En algunos supuestos, incluso, el propietario vende estos departamentos sin contar con la independización correspondiente.
Los problemas más comunes incluyen:
- Linderos o medidas perimétricas que no coinciden con lo inscrito.
- Sobrantes o faltantes de área.
- Construcciones no declaradas, como ampliaciones, techos o azoteas cerradas.
- Titularidad incompleta o cargas y gravámenes no advertidos.
Estos errores suelen originarse en construcciones informales, trámites inconclusos o documentos antiguos que nunca se actualizaron.
Un cliente acudió al Estudio tras adquirir un departamento en Lima con la finalidad de hipotecarlo para financiar un negocio. El banco rechazó la operación porque la partida registral mostraba un área 32 m² menor a la real. El propietario anterior realizó la ampliación sin regularizarla.
Este “detalle” generó un retraso de seis meses, puso en riesgo una oportunidad comercial e inició una verificación municipal que podía derivar en una multa por edificar sin licencia.
Finalmente, mediante un saneamiento físico-legal adecuado, el cliente regularizó la ampliación, actualizó los planos e inscribió la declaratoria de fábrica, lo que le permitió acceder al crédito hipotecario sin inconvenientes.
¿Por qué es clave contar con asesoría legal especializada en saneamiento inmobiliario?
Porque el saneamiento físico-legal no constituye un simple trámite administrativo. Requiere el análisis de normativa municipal, registral, técnica y, en muchos casos, civil. Un abogado especializado identifica riesgos, define la estrategia viable y previene costos innecesarios o futuros litigios.
En Iura Lex Abogados atendemos semanalmente este tipo de casos, previo análisis detallado de cada situación. Recomendamos programar una consulta legal —presencial o virtual— con nuestros abogados especialistas en Derecho Inmobiliario para proteger tu patrimonio y asegurar la viabilidad de cualquier operación sobre tu inmueble.